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買房租房哪個好? 專家說:買房要先有一桶金當頭期款

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生活中心/台北報導

「有土斯有財!?」買房置產成為東方人根深蒂固的人生目標與理財方式之一,但台灣的房價所得比平均已超過9倍以上,等同一般上班族不吃不喝九年才買得到一間房子,而台北市更達15倍的天價,讓市井小民們望其項背。雖然近年房價趨於平緩,但仍有不少人認為「買不如租」,寧願當無殼蝸牛,也不要一輩子被房貸壓得喘不過氣。究竟,在現在的景氣下,到底該租房子還是買房子呢?三立《全民金融通》節目邀請了金融研訓院所長陳敏宏、房產專家張旭嵐,來幫上班族分析,租房、買房哪個好?

全民金融通第八集買房(業配勿用)

▲▼三立《全民金融通》節目,討論「租房、買房哪個好?」,教民眾如何在人生不同階段選擇最適切的選擇。(圖/截自《全民金融通》影片)

張旭嵐分析,買和租沒有絕對定論,端看個人的人生規劃和財務觀念,剛進社會的年輕人因為生涯變動還很大,收入也還不定,所以就近租屋較有彈性。但若工作及收入穩定,有成家的規劃,就可以考慮要長期租房或是將積蓄化作一個不動產的投資。她提醒,房租是直接成本,除了房租消費可以抵稅之外,還能享有居住的彈性,經濟壓力也較小。華人在根深蒂固有土斯有財的觀念下,買房擁有的安定感,以及可以強迫儲蓄、累積財富、傳承資產等好處,則是買房的優勢。

陳敏宏認為,買房是一輩子的事情。尤其目前高房價低薪的時代,無論租或買都有很大的財務風險,所以個人及家庭一定要做好財務規劃。若要買房則需考量二大因素:一、頭期款、二、長期穩定的現金流、足以支應房貸支出,且房貸不能超過總收入的1/3,才不致影響生活品質。雖然房貸跟房租支出差不多,但購屋還是要先有第一桶金,頭期款約房價的2到3成,至於頭期款的來源,則建議可透過個人積蓄、向父母調頭寸、向兄弟姐妹集資、或選擇離市區遠一點的房子用通勤時間換取價格空間、選擇預售屋可以延長2-3年的頭期款期限、考慮貸款成數高的銀行配合,或透過投資理財錢滾錢。但他也提醒貸款成數高也還是要還款,投資理財則有它的風險。

全民金融通第八集買房(業配勿用)

▲▼金融研訓院所長陳敏宏、房產專家張旭嵐,教大家買房跟租房的選擇方式。(圖/截自《全民金融通》影片)

全民金融通第八集買房(業配勿用)

張旭嵐指出,選擇房貸的考量,不外乎貸款的總額/成數、貸款利率、貸款期間及寬限期等差異,而人的信用跟抵押品房子的價值,會決定貸款的成數及利率。並非利率越低就越好,而是要配合個人財務狀況及還款規劃,去做最適合的選擇。她建議上班族,可以先選擇有固定往來的銀行,如薪轉戶或保險及信用卡的金融機構,較了解你的財務狀況及信用狀況,會更容易找到適合自己的房貸方案。另外,政府也有提供青年成家貸款等優惠利率供購屋族運用,但因為有800萬的上限,若貸款金額較高,仍要另外尋求其它貸款方案來配合,整體規劃下來未必是最優惠的方案,這些都要配合個人還款條件全盤考量。

張旭嵐也建議房貸族,在還款的規劃上,除了定期的還款計劃之外,若手上有大筆的獎金或收入,是否要提前還款減輕房貸壓力,或透過投資理財錢滾錢再一次還掉本金,端視個人的投資能力與績效。若以目前房貸的平均利率2%左右而言,房貸族有把握自己的理財的投資投報率能超過2%,就可以先透過錢滾錢來賺取更多的資金來償還房貸。若沒有把握有2%以上的獲利,則建議先還本金減少利息支持,得以無債一身輕。但她也提醒,各家房貸方案不一,有些提前還款會有違約金,要先行了解才做規劃。

全民金融通第八集買房(業配勿用)

▲▼上班族請教專家買房規劃、及還房貸的方式。金融懶人包提供「買房或租房的機會成本選擇」。(圖/截自《全民金融通》影片)

全民金融通第八集買房(業配勿用)

台北房價高不可攀 異鄉求職者等退休再返鄉養老?

陳敏宏建議,現階段不買房,更要提早進行退休規劃,不要等到退休時沒房又沒錢,一樣無法返鄉養老。此外,台北生活機能、醫療資源較外縣市完善,需考量30年後返鄉養老是否能適應。若屆時想繼續留在台北,更追不起台北的房價。反觀家鄉,30年後也能也有重大改變、房價上漲,退休後有同樣買不起的問題。並非房價貴就不買房,買房要有策略,例如由遠而近、由郊區到市區、由小到大。只要做好財務規劃,夢想成家非難事。

四十年期房貸方案 減輕還款壓力?利息變多?

張旭嵐指出,整體40年累計的利息支出一定比20年期高,但考量多數的購屋者可能10~15年就會換房,因此對於懂得彈性運用資金,有具體理財規劃的人而言,較長的房貸期數可以讓初期的繳貸壓力較低,也有機會用多餘的資金錢滾錢,賺到利息。但提醒購屋族,對於收入固定的上班族而言,若不擅理財,留下來的錢容易花掉,不如選擇年限較短的方案,以避免錢亂花。

【房貸方案推陳出新 如何辦理房貸轉貸?】

各家金融業者推出不同優惠利率或條件搶攻房貸市場,消費者若想轉貸,就要考量是否會有衍生的費用,如代書服務費、設定及塗銷費用、地政機關設定規費及書狀費、銀行手續費(代償費、鑑價費、帳戶管理費及作業費)等,因此消費者在詢問或比較利率的同時,還應該詳細了解附加費用與條件,才能清楚分析貸款成本。

【金融懶人包】

買或租?一切都是機會成本的選擇

若你是社會新鮮人或學生,在短時間內可能會遷移或搬離,選屋時更為彈性,能配合上班地點或學校附近承租房子,減少通勤時間,而且你對不同的生活圈有很高的適應力。

對於己經有經濟能力或家庭的人而言,租屋,你能夠依需求房子,享受好的生活品質,又能有多餘的錢,可以用在其他花費上,能依照工作地點選擇交通方便的租屋處。但租屋的人,房子住再久,所有權還是房東的,而且當你年紀大的時候可能面臨到不好租房的困境。然而買屋,可以讓你擁有自己的房子,內心踏實,還能等待房子未來增值的可能性,相對你也得承受比較大的經濟壓力,和購屋的無形機會成本。

不論買房或租屋,你都應該要長期維持開源節流、多方儲蓄的習慣。

《全民金融通》每週五21:30 三立iNews頻道、Vidol影音同步播出

影音連結:https://vidol.tv/programmes/540

(編輯:林賢雅)

 

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